הסכנות הנסתרות בבחירת רשות מקומית לצורך הקמת קמפוס עסקי או טכנולוגי

חברות בינלאומיות רבות בוחרות להקים קמפוסים טכנולוגיים רחבי היקף במדינת ישראל. הסיבה העיקרית לכך היא ההון האנושי האיכותי והייחודי של המהנדסים, החוקרים והמפתחים הפועלים כאן. כך למשל, חברת אינטל, שאותה מלווה משרדנו מזה עשרות שנים, פועלת בישראל בהיקפים משמעותיים. קמפוסים רחבי היקף ניתן למצוא גם בתחום בתי החולים, אוניברסיטאות, תעשייה מסורתית, מתחמי אחסנה וכן מתחמי הי-טק מרובי משתמשים.

לאחרונה התבשרנו כי חברת NVIDIA מהמובילות בעולם בתחום השבבים הגרפיים והבינה המלאכותית, מבקשת להקים בישראל קמפוס עתיר ידע שיאגוד פעילות מחקר ופיתוח בהיקף נרחב. לפי פרסומים בעיתונות, מדובר במרכז טכנולוגי מהגדולים מחוץ לארצות הברית, שיישען בעיקר על משאב המפתח הישראלי – ההון האנושי.

במקביל דווח כי רשויות מקומיות רבות בישראל מנהלות מאבק שקט אך נמרץ על הזכות לארח את הקמפוס החדש. אין זה מפתיע – קמפוס מסוג זה מהווה זרז דרמטי לצמיחה כלכלית, מגביר תעסוקה, מעודד כניסת אוכלוסייה צעירה ואיכותית, וממריץ את המרחב העירוני כולו: עסקים, נדל״ן, תחבורה, תדמית ומיצוב. לא פחות חשוב מכך, הוא גם מקור הכנסה לא מבוטל לרשות המקומית.

עבור ראש עיר ממוצע קמפוס כזה הוא חלום. אך לעיתים, מרגע שהחברה בחרה בעיר, היא הופכת ללקוח כבול, הנתון לחסדיה של הרשות. הקלות, הבטחות וגזירת סרטים הופכים לעיתים ובמהרה למחלוקות חוזרות ונשנות: היטלי פיתוח "שנשכחו" ונשלפים לפתע, אגרות שילוט מופרזות, חיובים בגין פינוי אשפה, עלייה חדה ולא חוקית בשירותי מים וביוב, וכמובן גולת הכותרת – חיובי ארנונה והיטלי השבחה במדרגות הגבוהות ביותר האפשריות, בהתעלם מכך שמדובר לעיתים בסוג של בית תוכנה. העיריה מדגישה את "השירותים" הניתנים ללקוחות על ידי הנישומים, נתפסת לקיומם של משרדים המהווים חלק ממערך הפיתוח והייצור – והכל כדי להוציא את הנכס מהגדרת "תעשייה" ולהעבירו לתעריף של "משרדים, שירותים ומסחר" שתעריפו בממוצע פי שלושה מתעריף של הסיווג "תעשייה".

הטקטיקה חוזרת על עצמה: מלבד סיווג משרדים ושירותים על פני תעשייה, ניתן למצוא חיובי קרקע מופרזים, פיצולי שומה מלאכותיים, שומות רטרואקטיביות ועוד. כאמור, לא מדובר רק בהיי-טק. מציאות זו פוגשת גם חברות מתחומי המזון, מתחמים לוגיסטיים, מתחמי מוסדות ממשלתיים, קמפוסים אוניברסיטאיים ואף מרכזים רפואיים. לעיתים ההכבדה זוחלת ולעיתים היא נעשית באופן קיצוני במספר מהלכים שנויים במחלוקת ובתוך פרקי זמן קצרים יחסית.

יש רשויות שבוחרות בדרך אחרת. דוגמה בולטת היא ראש עיריית רעננה לשעבר, זאב ביילסקי, שידע להביא חברות מובילות לעיר ולשמר אותן. ביילסקי לא הסתפק בגזירת סרטים: הוא המשיך ללוות את החברות גם לאחר שהוקמו, הקפיד להימנע ממחלוקות, פעל לקידום העובדים ובני משפחותיהם וביסס מערכת יחסים ושיתופי פעולה ארוכי טווח עם החברות. רעננה נהנית מכך עד היום ולא הצליחה לשחזר שוב את ההישגים להרחבה מהותית של המתחמים הקיימים או יצירת מתחמים חדשים.

מנגד, ברשויות אחרות (את הרשימה המלאה ניתן למצוא אצלנו) ניתן לראות דפוס פעולה שונה לחלוטין: לאחר ההקמה מגיעים גלי חיובים, דרישות ותביעות, שלא פעם מערערים את האמון של החברה במארג העירוני כולו, כמו גם במדינת ישראל כמקום תחרותי להשקעה לעומת מדינות אחרות. גם מוסדות ביטחוניים, חברות ממשלתיות ורשויות אחרות מוצאות עצמן מול שוקת שבורה, כאשר ההבטחות מתפוגגות והמשפט הוא שדה הקרב החדש. תל-אביב לצורך הדוגמה, בחרה במדיניות גורפת שמטרתה לחייב את חברות ההיי-טק בתעריף הגבוה ביותר בישראל, דבר שיוביל לכך שחברות יעתיקו את נכסיהן לרשויות אחרות ויסתור את ההנחה השגויה של העיריה ולפיה אין לה תחליף.

הנה כי כן, ההחלטה בדבר מיקום הקמפוס אינה יכולה להתבסס אך ורק על שיקולים גיאוגרפיים, נגישות לתחבורה ציבורית או קרבה למוסדות אקדמיים ואוכלוסיות חזקות. יש לבחון לעומק את ההיסטוריה של הרשות המקומית, את התרבות הארגונית שלה, את רמת השקיפות והמינהל התקין ואת מעמדם של שומרי הסף בה.

לעניין זה אין להסתמך על הבטחות כלליות או ספציפיות – בכתב או בעל פה – מבלי לעגן אותן בהסכמים משפטיים ברורים, המלווים בחוות דעת משפטית של מומחים בתחום ובליווי מקצועי קפדני. כך למשל ראו את פרשת ביטוח ישיר מול עיריית פתח תקווה, שם הבטחות שניתנו לחברה בדבר הנחות בארנונה טרם הקמת הנכס התבררו כחסרות בסיס ובית המשפט העליון אף קבע כי אין להן תוקף מחייב.

המסר ברור: חברות בינלאומיות ומקומיות ששוקלות לעבור או להקים קמפוס בישראל, ובפרט NVIDIA , נדרשות לבחון היטב לא רק את הקרקע שעליה יבנו, את מיקומה הגיאוגרפי, עלויות הבניה ומספר המהנדסים בסביבתה, אלא גם את המערכת המוניציפלית שתהיה שותפתן לאורך שנים. יש לבחור ברשות עם מוניטין נקי מסכסוכים משפטיים ממושכים עם חברות בתחומה, רשות שיש לה שומרי סף חזקים ותרבות שלטונית מושרשת של מינהל תקין. הבחירה הנכונה תמנע מחלוקות, תסייע בצמיחה ארוכת טווח ותשמר את היתרון האסטרטגי של החברות.

מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ-שותפים ומייסדים של משרד מוסקוביץ, אזרואל- עורכי דין, משרד מוביל בתחום המיסוי העירוני.